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嘉兴在线新闻网     2018-01-21 00:28:42     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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  “并购王”孙宏斌又并购了,这次买卖谈判桌的另一边坐着商业地产大鳄王健林。万达出售此前颇受重视的文旅和酒店项目,而身处乐视风波的孙宏斌再次出手。这出让许多业内人士惊呼“万万没想到”的收购大戏背后暗藏了哪些玄机?

中新社记者 张斌 摄
中新社记者 张斌 摄

  万达10日曝出以近632亿元的价格,将76个酒店和13个文化旅游项目出售给融创中国。

  让许多人耳熟能详的西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目以及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等酒店均在出售之列。

  根据双方协议,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将13个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。此外,融创房地产集团以335.95亿元,收购万达的76个酒店。

  公告称,双方同意,交割后,文旅城仍用万达品牌,其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后,管理仍按原合同执行至合同期届满。双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。双方还将在电影等多个领域进一步合作。

  从“买买买”到卖卖卖” 王健林为啥放弃了“小目标”?

  “买买买”是过去两年外界给万达集团董事长王健林贴上的一张标签。王健林一连串密集的收购也让这个标签名副其实:斥资35亿美元并购美国传奇影业、相继收购美国和澳洲第二大院线,加之并购瑞士盈方、马德里竞技、世界铁人公司等一系列国际体育公司,王健林正在不断加大万达“非地产化”的筹码。

  这次一改“买买买”的态度,王健林开始了“卖卖卖”。上月,万达卖掉了西班牙大厦。这一次则是旗下89个项目大举出售,其中就包括万达文化旅游的重要一环万达城。王健林表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。

  王健林预计,交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入。通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。

  他同时透露,万达集团战略会随之做出调整:首先是全力发展创新型、轻资产业务,如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。其次,万达集团也将大幅减债,计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

  从买买买到卖卖卖的画风转变,让许多人惊讶。王健林此前明确表示,中期目标是到2020年建20个“万达城”,其中5个万达城将建在海外。但此次却将包括合肥、南昌、哈尔滨等多个万达城打包出售。

  对于这种大腾挪,中国政法大学商学院院长刘纪鹏表示看好。他认为,此次万达为了确保控制自身的金融风险,以较为优惠的价格果断迈出这一步,通过“瘦身健体”换回632亿现金,即刻偿付银行负债,一方面进一步提高了自身的金融和商业信誉,另一方面又可预计降低40至50亿元左右的财务费用,大幅提高万达商业公司的实现利润,这也将进一步为万达商业从香港退市回归A股创造更有利条件。

  过去多年万达连续保持每年高达30%的成长,刘纪鹏表示,但王健林居安思危,提出了万达的轻资产转型战略,同时,万达已经把发展重点从早期的建房、卖房为主调整为输出万达品牌、文化、管理、设计和商业地产出租为主。

  “道理很简单,在资本市场上,以卖房收入为主的房地产上市公司的市盈率通常在10倍左右,而从国内外实施以轻资产的租金服务收入的上市公司的市盈率则在30倍左右,是房地产商估值的3倍”,刘纪鹏认为,看到了这一点也就明白了万达从地产向影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等领域进行“大腾挪”的原因所在。

  中原地产首席分析师张大伟则表示,万达转让非核心资产的主要目的应该和万达商业回归A股有关。作为国内最大的商业地产公司,上月万达相关债券出现恐慌性抛售,可能影响了流动性,所以转让非核心资产对提高流动性有帮助。

  “轻装上阵”、另谋出路无疑是房地产企业转型的一种重要方式,不过,与之相对的融创中国似乎还在重量上不断加码。

  并未表明向酒店、旅游领域转型的孙宏斌为何成为万达89个项目的接盘者? 不断巨额并购的融创钱从何来?

  被媒体戏称为“并购狂人”的孙宏斌近年来一直马不停蹄地扩张地产版图。今年5月以来,融创陆续收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权。

  据融创年报披露,2016年,该企业进行了多达16项收购,涉及资金595亿元。其中,既有对乐视控股的近150亿元投资,亦有26亿购入链家6.25%股权,但更多的并购标的,则主要是针对地产企业,如:40亿入股金科、137亿购入联想控股旗下41个公司相关股权及债权等。

  孙宏斌曾经坚决地对转型说“不”。多年来,融创一直专注于中高端住宅市场,大举并购多半也是为了“曲线救国”获取土地和项目。此番突然大踏步迈入酒店、旅游等领域也让许多人感叹“万万没想到”。

  中原地产首席分析师张大伟指出,近年来,融创在资本市场非常活跃,但之前除了乐视的投资外,基本都是股权拿地,通过股权投资获得相对低价土地,达到企业快速发展的目的。2017年上半年,融创能够销售突破千亿就是这一战略的结果。

  张大伟指出,如今融创已经成为房地产龙头企业,介入酒店及文化旅游地产市场,有利于企业的业务开拓。

  华夏时报总编辑水皮认为,孙宏斌不是一个按常理出牌的人,此前他投资150亿进入乐视网,一定程度上也就开始了孙氏的转型之路,而此番和万达文旅的合作更是拓宽了融创在影视、体育、以及文化方面的空间。

  对于收购的资金问题,孙宏斌向媒体表示,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金;融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元,全年销售额将超过3000亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,融创的资金并购的实力非常强,超过预期。这也有可能是其在杠杆收购方面有较强的能力。

  严跃进认为,此番收购意味着融创全产业链的业务经营模式正在搭建,尤其是在类似文化领域也有明显发力。后续也会有类似的文化旅游地产和商业项目开发。收购以后,预计短期内以服从万达经营为主,后续则会通过和其他企业合作,进一步培育万达的文旅项目。

  同时,他提醒说,即当前融资市场的环境不断收紧,持续加码的并购也会带来很多成本,比如说融资的成本会提高,潜在的偿债的压力会增大,以及销售回笼资金的节奏会放缓等,这都是融创需要警惕的。有媒体计算称,此轮收购之后,融创的负债率可能会接近200%。(庞无忌)


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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